부동산 투자에 대해서 많은 사람들이 오해하고 있는 그러면서 매우 중요한 핵심을 다룰 것입니다. 즉, 부동산 투자에서 이것은 필수 지식이며, 빠질 수 없는 뼈대입니다. 이것만 알아도 어디가서 터무니 없는 주장에 속지는 않을 것입니다.
목차
부동산 투자는 왜 돈이 될까? 부동산은 왜 오를까?
라는 질문에 먼저 답해야 할 것입니다. 이 질문에 답하기 위해서 부동산 가격에 영향을 미치는 주된 요소 인플레이션, 수요와 공급, 정부정책 등이 있습니다. 위 요소를 하나씩 짚어가면서 따라가면 왜 부동산이 오르고 내리는지 왜 돈이 되는지 이해할 수 있게 됩니다.
인플레이션
이는 통화팽창이라고도 불리는데. 이것은 보통 화폐가치가 하락하는 것을 의미합니다. 치킨이 만원대에서 요즘에 3만원대까지 오른것은 요즘 치킨이 금으로 만들어서가 아니라 그만큼 화폐가치가 하락해서입니다. 이 현상을 이해하기 위해서는 MV=PQ라는 식을 이해해야 합니다.
시장에서 거래되는 상품과 서비스의 가격과 거래량을 곱한 가격과 통화의 총이동량은 같아야합니다. 예를 들어, 사과 개당 천원인 것을 4천원 주고 4개를 샀다면, 1천원*4개(사과) = 4천원(화폐)인 것입니다.
앞선 식에서 M은 총통화량, V는 통화속도 P는 가격 Q는 양입니다. 즉, 재화와 서비스의 이동량과 총통화의 이동량은 같다는 당연한 사실을 식으로 표현한 것 뿐입니다. 문제는, 이 총통화량은 증가할 수밖에 없다는 점에 있습니다.
그 이유는 크게 2가지를 제시할 수 있습니다. 첫번재는 은행의 신용창조 능력이고, 두번째는 물가가 하락하면 경제에 큰 타격이 오기 때문입니다.
생각을 해보겠습니다. 어떤 외딴섬에 3명밖에 살지 않는다고 생각하겠습니다. 이때 이섬에는 2천원이 3명의 전재산이고 누군가가 1000원을 빌려주고 5%이자를 받는다고 한다면, 이자인 50원은 구할 방법이 없습니다. 이 문제를 해결하는 방법은 총 통화량을 늘리는 방법입니다. 은행은 지급준비급을 남겨두고 나머지 금액을 대출해줄 수 있습니다. 1000만원이 있다면, 천만원 이상의 금액인 1억을 대출해줄 수 있습니다. 이때, 9천만원은 은행이 그저 숫자로 창조해낸 돈입니다. 이것을 신용창조라고 부릅니다. 시중에는 한국은행이 찍어낸 돈 뿐만 아니라 신용창조로 몇배나 불어난 화폐가 돌아니는 것입니다.
제1조(목적) ① 이 법은 한국은행을 설립하고 효율적인 통화신용정책의 수립과 집행을 통하여 “물가안정”을 도모함으로써 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
한국은행법
한국은행의 목표는 물가안정입니다. 물가 고정, 물가 하락이 아니라. 그 이유는 간단합니다. 오늘보다 1년후의 가격이 더 싸다면, 사람들은 소비하려하지 않을 것입니다. 누군가의 소비는 누군가의 소득이 되기에 소비가 줄면 소득이 줄고 이는 계속해서 악순환이 이어집니다. 그러므로, 정부는 적절하게 물가가 오르도록 할 수 밖에 없습니다.
수요와 공급
학교 수업시간에 통상적으로 가격은 수요와 공급으로 결정된다고 배웁니다. 부동산의 수요와 공급 또한 당연히 가격을 결정합니다. 부동산은 몇년후에 얼마큼의 물량이 시장에 나올지 어느정도 알 수 있습니다.(비밀스럽게 공사하는 경우는 없기 때문이죠) 그러나, 부동산을 짓는데는 시간이 많이 걸리고 강남같이 누구나 선호하는 지역의 땅은 한정되어 있기 때문에 인기좋은 지역의 땅의 부동산 공급은 제한받을 수 밖에 없습니다.
반대로, 수요는 사람들의 주머니 사정에 영향을 받습니다. 경제위기가 와서 경기가 안좋아지고 사람들의 호주머니 사정이 안좋아지면 수요가 줄고 가격이 떨어지지만, 경기가 좋아지면 수요가 증가해 가격이 오릅니다.
부동산의 수요는 미분양지표로, 공급은 착공인허가지표로 확인할 수 있으니, 이 지표들이 어떻게 변화하는지 모니터링하는 것으로 부동산의 가격의 방향성을 점쳐볼 수 있습니다.
정부정책
정부정책 또한, 가격에 영향을 줍니다. 예를 들어, 임대차3법처럼 세입자에게 더 살 수 있는 권리를 주면 그동안 가격을 제대로 못 받을 것을 고려해서 시장은 더 높은 가격을 제시해버립니다. 분양가상한제처럼 가격을 통제한다면, 건설사는 열심히 주택을 건설할 동기가 약해져서 부동산 공급물량이 줄어서 가격이 오르게 됩니다. 노태우 정부 시절 200만호 건설계획을 세우고 대규모 주택 공급을 해버리면 주택 가격이 오르지 못합니다.
마이클 포터는 이렇게 주장합니다. 기업들의 수익성은 그 기업이 속한 산업의 경쟁강도에 따라 달라지며 그 강도를 결정짓는 것이 1.라이벌 기업 간의 경쟁 2.신규 진입 위협 3.공급자의 교섭력 4.구매자의 교섭력 5.상품이나 서비스의 대체 위협이다. 이것이 바로 그 유명한 5가지 경쟁요소입니다. 이 프레임을 바탕으로 강남 아파트를 분석해봅시다. 강남 아파트의 경쟁상대가 있습니까? 새로운 강남아파트가 들어서기가 쉽습니까? 또는 강남아파트를 위협할만한 대규모 아파트 단지가 조성될 가능성이 있습니까? 이런 요소들을 검토해볼때, 땅은 독점사업이며 강남같은 땅의 수익성은 높게 유지될 수 밖에 없습니다.
결론
한국 부동산 역사를 살펴볼때 부동산 하락은 매우 특수한 시기입니다. 노태우 정부의 200만호 건설이후, IMF, 2008년 금융위기, 그리고 2023년 미국의 금리인상으로 인한 경제의 어려움 정도입니다. 즉, 대규모 공급정책이 있는 것을 제외하고는 경제위기가 와서 수요가 감소해서 가격이 하락했을 뿐, 그 기간을 제외하면 언제나 집값은 상승했습니다.
끊임없는 화폐가치의 하락과 정치인들의 잘못된 경제정책으로 인해 아파트는 툭하면 우상향할 수 밖에 없는 상품입니다. 그러므로 최고점에 부동산을 샀다고 하더라도 이자를 감당할 수 있고, 수도권에 샀다면 부동산은 이길 수 밖에 없는 게임입니다.