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부동산 vs 주식에 대한 논쟁
주식과 부동산은 오랜 시간 동안 투자자들 사이에서 최고의 투자 수단으로 자리 잡아 왔습니다. 이 둘 중 어느 것이 더 나은 투자처인지에 대한 논쟁은 끊임없이 이어져 왔습니다. 주식은 유동성과 높은 수익률을, 부동산은 안정성과 실물 자산을 통한 가치 보존을 장점으로 내세우고 있습니다. 그러나 이 논쟁은 단순히 수익률만으로 판단할 수 없는 복합적인 문제입니다. 이 글에서는 이 논쟁에 대해서 다루겠습니다.
부동산의 역사적 수익률과 그 이유
부동산의 역사적 수익률
부동산은 역사적으로 안정적인 수익률을 제공해 왔습니다. 한국의 경우, KB부동산 시세에 따르면 부동산의 연평균 수익률은 대략 7% 정도로 나타납니다. 이러한 수익률과 부동산의 안정성과 실물 자산이라는 특성 덕분에 많은 투자자들에게 매력적인 투자처로 여겨지고 있습니다.
서울 부동산의 역사적 수익률, 출처: KB부동산 시세
주택가격동향조사 – 아파트 매매가격지수 | KB부동산 데이터허브 (kbland.kr)
부동산이 우상향한 이유
부동산의 가치는 오랜 시간 동안 꾸준히 상승해 왔습니다. 이러한 상승의 이유는 다음과 같습니다:
- 토지의 희소성: 인구는 꾸준히 증가하지만, 가용할 수 있는 토지의 양은 한정적입니다. 이로 인해 토지 및 부동산의 가치는 시간이 지남에 따라 상승하는 경향이 있습니다.
- 인구 증가와 도시화: 인구 증가와 도시화는 주거지 및 상업용 부동산에 대한 수요를 증가시키며, 이는 부동산 가격 상승으로 이어집니다.
- 경제 성장: 경제 성장에 따른 소득 증가와 생활 수준 향상은 부동산 수요를 촉진합니다. 경제 성장으로 인해 더 많은 사람들이 주택을 구입하고, 상업용 부동산에 대한 수요도 증가합니다.
- 임대 수익: 부동산은 임대를 통해 지속적인 현금 흐름을 창출할 수 있습니다. 이는 부동산 투자자들에게 안정적인 수익을 제공합니다.
- 인플레이션 헤지: 부동산은 실물 자산으로서 인플레이션 시기에 가치가 상승하는 경향이 있습니다. 이는 부동산이 자산 가치 보존의 역할을 할 수 있음을 의미합니다.
MV=PQ와 M2의 우상향
경제학에서 MV=PQ 방정식은 화폐 수량 이론을 설명합니다. 여기서 M은 통화량, V는 통화 유통 속도, P는 물가 수준, Q는 경제의 총 생산량을 의미합니다. 이 방정식은 통화량과 재화와 서비스의 이동량이 같다는 당연한 사실을 묘사하며 M2가 증가하면 부동산은 우상향할 수 밖에 없는 원리를 설명합니다:
M2그래프 출처 한국은행.
미래의 부동산 가치 전망
부동산의 미래 가치는 여러 요인에 의해 좌우될 것입니다. 하지만 과거의 데이터와 경제 원리에 기반해 몇 가지 예측을 할 수 있습니다:
- 지속적인 인구 증가와 도시화: 인구 증가와 도시화가 계속되는 한, 주거지와 상업용 부동산에 대한 수요는 지속적으로 증가할 것입니다.
- 경제 성장: 경제가 성장하면 부동산 수요가 증가하고, 이는 부동산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.
- 통화량 증가: 통화량이 계속 증가하면 자산 가격, 특히 부동산 가격이 상승할 가능성이 높습니다.
결론적으로, 부동산은 역사적으로 안정적이고 꾸준한 수익을 제공해 왔으며, 미래에도 이러한 경향이 지속될 가능성이 높습니다.
주식의 역사적 수익률과 그 이유
주식의 역사적 수익률
주식은 장기적으로 높은 수익률을 제공하는 투자처로 잘 알려져 있습니다. 미국 주식시장을 예로 들면, 지난 100년 동안 주식의 연평균 수익률은 약 7~8%에 이릅니다. 이러한 수익률은 주식 시장의 본질적인 특성과 경제적 원리에 기반한 결과입니다.
DCF와 할인율
주식의 가치는 주로 기업의 미래 현금 흐름을 현재 가치로 환산한 것, 즉 할인된 현금 흐름(DCF: Discounted Cash Flow)으로 평가됩니다. DCF 모델은 미래 현금 흐름을 추정하고 이를 적절한 할인율로 할인하여 현재 가치를 계산합니다. 여기서 할인율은 주로 자본 비용, 즉 투자자가 요구하는 기대 수익률을 의미합니다.
할인율과 주가 상승
주식의 내재가치는 미래의 현금흐름을 할인한 값으로 여길 수 있습니다. 이때 1년이 지나면 다음과 같아집니다.
즉, 내재 가치는 할인율 r만큼 증가합니다. ((1+r)배 가치가 증가했으므로)
할인율은 기업의 위험 수준과 시장의 기대 수익률을 반영합니다. 무위험 이자율보다 투자자의 요구 수익률이 높아야한다는 점을 볼 때, 장기적으로 수익률이 8%가량인 이유를 알 수 있습니다.
출처: 거인의 어깨
주가지수의 생존편향
주식의 역사적 수익률을 평가할 때 간과해서는 안 되는 점은 바로 주가지수의 생존편향(bias)입니다. 주가지수는 시간이 지남에 따라 성과가 좋은 기업으로 구성 종목을 변경하며, 성과가 저조한 기업은 제외됩니다. 이는 주가지수가 실제 투자자들이 경험하는 수익률보다 더 높게 나타날 수 있음을 의미합니다.
- 구성 종목의 변경: 성과가 저조한 기업은 주가지수에서 제외되고, 성과가 좋은 기업이 새로 포함됩니다. 이는 지수의 평균 수익률을 인위적으로 높이는 효과를 가집니다.
- 시장 퇴출 기업: 파산하거나 상장 폐지된 기업은 지수에서 사라지므로, 실제 투자자들이 경험하는 손실을 반영하지 않습니다.
장기적 수익률의 의미
장기적으로 주식 시장의 평균 수익률이 7~8%라는 사실은 투자자들에게 중요한 정보를 제공합니다. 이는 주식이 장기 투자에 적합하며, 시간에 따른 복리 효과를 통해 상당한 자산 증가를 기대할 수 있음을 의미합니다. 그러나 생존편향을 고려할 때, 개별 투자자들은 주가지수의 성과보다 낮은 수익률을 경험할 수도 있음을 명심해야 합니다.
현실적인 수익률
1. 난이도와 필요지식
주식 투자
주식 투자는 매우 많은 지식과 산업에 대한 깊은 이해가 요구됩니다. 성공적인 주식 투자를 위해서는 다음과 같은 복잡한 분석이 필요합니다:
- 글로벌 매크로적 분석: 세계 경제 동향, 국제 정세, 환율 변동, 금리 변화 등 글로벌 매크로 요소를 이해하고 분석해야 합니다.
- 산업 이해: 특정 산업의 트렌드, 경쟁 상황, 규제 변화 등을 파악하고 분석해야 합니다.
- 기업 분석: 재무제표 분석, 경영진 평가, 기업의 장기 성장 가능성 등을 평가해야 합니다.
이와 같은 복잡한 분석을 필요로 하기 때문에, 주식 투자는 상당한 시간과 노력을 요구합니다.
부동산 투자
반면, 부동산 투자는 비교적 단순한 분석으로도 성공할 수 있습니다:
- M2 증가량: 부동산 가격은 통화량(M2)의 증가와 밀접한 관계가 있습니다. 통화량이 증가하면 부동산 가격도 우상향하는 경향이 있습니다.
- 기본적인 시장 분석: 지역의 인구 증가, 개발 계획, 교통 인프라 등의 기본적인 요소만 파악해도 투자 성공 가능성이 높습니다.
- 인내와 이익: 부동산은 장기적으로 가격이 상승하는 경향이 있어, 최고점에 매수하더라도 충분히 버티면 이익을 낼 수 있습니다.
2. 경쟁자의 수준
주식 시장의 경쟁
주식 시장에서는 외국인 기관 투자자들이 주된 경쟁자입니다. 이들은 막대한 자금력과 전문적인 분석 팀을 보유하고 있으며, 최첨단 기술을 활용해 시장 변동에 신속하게 대응합니다. 개인 투자자가 이들과 경쟁하여 꾸준히 높은 수익률을 내기는 매우 어렵습니다.
부동산 시장의 경쟁
부동산 시장에서는 일반 개인들이 주된 경쟁자입니다. 기관 투자자들이 상업용 부동산에 주로 투자하는 반면, 개인 투자자들은 주로 주거용 부동산에 투자합니다. 따라서 경쟁의 수준이 비교적 낮아 이익을 내기가 더 쉽습니다.
3. 심리적 도움
주식 투자
주식 투자는 높은 변동성과 불확실성으로 인해 심리적인 어려움이 큽니다:
- 변동성: 주가는 하루에도 큰 폭으로 변동할 수 있어 심리적으로 큰 스트레스를 줍니다.
부동산 투자
부동산 투자는 다음과 같은 이유로 심리적으로 더 안정적입니다:
- 자주 매매가 어려움: 부동산은 매매 주기가 길고 거래 비용이 높아 자주 사고팔기 어렵습니다. 이는 감정적인 매매를 줄이고 장기적인 관점을 유지하는 데 도움이 됩니다.
- 안정적 가격 상승: 부동산 가격은 장기적으로 안정적으로 상승하는 경향이 있어 심리적으로 더 안심할 수 있습니다.
- 물리적 자산 보유: 부동산은 실물 자산이기 때문에, 가치가 하락하더라도 물리적으로 존재하는 자산을 보유하고 있다는 심리적 안정감을 제공합니다.
결론
주식 투자는 높은 지식과 복잡한 분석, 그리고 강력한 경쟁자를 상대로 해야 하는 어려운 투자 방법입니다. 반면, 부동산 투자는 비교적 단순한 분석으로도 성공 가능성이 높으며, 경쟁자들이 일반 개인 수준이므로 이익을 내기 쉽습니다. 또한, 부동산은 자주 매매가 어려워 장기적인 관점을 유지할 수 있고, 심리적으로도 더 안정감을 제공합니다. 이러한 특성들로 인해 현실적인 수익률을 추구하는 투자자에게 부동산이 더 적합할 수 있습니다.
그러면 생기는 의문
그렇다면, 도대체 주식을 왜 하는지에 대해서 의문이 들 수 밖에 없습니다. 대표되는 여러가지 이유는 다음과 같습니다.
1.사람의 비합리성
생각보다 사람은 합리적이지 않습니다. 그렇기에 주식을 매수하는 일을 하는 사람들은 언제나 존재합니다.
2. CEO의 이익
주식 매수자는 일반적으로 이익을 내기 쉽지 않더라도 기업의 CEO는 여러가지 방법을 사용해 자신의 이익을 추구할 수 있기 때문에 상장기업은 존재할 수 있습니다.
3. 현명한 투자자들의 존재
놀랍게도, 몇몇이들은 시장을 크게 상회하는 수익률을 냅니다. 그들에게 있어서 주식를 사고 파는 것은 꽤나 합리적인 거래입니다.